Anforderungen an die
Jahresabrechnung bei Wohnungseigentum
Düsseldorf/Berlin (DAV). Die Jahresabrechnung ist bei der jährlichen
Eigentümerversammlung fester Bestandteil. Nachdem der Verwalter das Jahr über
nur mit den Zahlungen auf die voraussichtlichen Kosten gearbeitet hat, stellt
die Abrechnung den tatsächlichen „Kassensturz“ für das verstrichene Jahr dar.
Die Ausgaben werden den Einnahmen gegenübergestellt; zunächst für die gesamte
Gemeinschaft und dann für jeden einzelnen Eigentümer. Nach verschiedenen
Verteilungsschlüsseln erfolgt die Umlage, so dass jeder Eigentümer anhand der
Abrechnung weiß, ob er ein Guthaben erwarten kann oder aber eine Nachzahlung
leisten muss.
Aber ist dieses Rechenwerk verständlich? Kann der Eigentümer tatsächlich
kontrollieren, ob die Kosten richtig zugewiesen wurden, und nachvollziehen, wie
die Gemeinschaft wirtschaftlich dasteht? Denn dies ist letztlich - neben der
Kontrolle des Verwalters - ein wichtiges Ziel der Abrechnung.
Anlässlich dieser Problematik informiert die Arbeitsgemeinschaft Mietrecht
und Immobilien im Deutschen Anwaltverein (DAV) über eine Entscheidung des
Landgerichts Düsseldorf vom 21. Dezember 2016 (AZ.: 25 S 63/16).
In diesem Fall war über die Jahresabrechnung ein mehrheitlicher Beschluss
gefasst worden, der aber angefochten wurde. Bei der Frage, ob der Beschuss über
die Abrechnung ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht, musste das Gericht die
Voraussetzungen an eine Jahresabrechnung festlegen. Diese muss zunächst
vollständig, übersichtlich und verständlich gegliedert sein, so dass der
Eigentümer in die Lage versetzt wird, die Vermögenslage der Gemeinschaft zu
erfassen und auf ihre Plausibilität hin zu überprüfen, so die Richter. Der
Eigentümer muss nachvollziehen können:
- was mit den eingezahlten Mitteln geschehen ist,
- ob sie entsprechend den Vorgaben des Wirtschaftsplanes eingesetzt wurden
und
- ob Mittel der Instandhaltungsrücklage für andere Zwecke als
Instandhaltungsmaßnahmen ausgegeben wurde, insbesondere, um
Liquiditätsengpässe der Gemeinschaft zu überbrücken.
Werden diese Kriterien nicht erfüllt, so ist die Abrechnung nicht transparent
und entspricht nicht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung. Eine Anfechtung
kann in diesen Fällen Erfolg haben, wobei sich hierbei nicht zwingend etwas an
dem Ergebnis der Abrechnung ändern muss. Es kann bei der gleichen
Zahlungsverpflichtung des einzelnen Wohnungseigentümers bleiben, entscheidend
ist hierbei jedoch, dass der Eigentümer den Betrag dann verstehen kann.
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