Maßnahmen in der
Wohnungseigentümergemeinschaft: Instandhaltung ist nicht gleich Herstellung
Köln/Berlin (DAV). In einer Wohnungseigentümergemeinschaft
wird im Rahmen der jährlichen Eigentümerversammlung über die erforderlichen
Maßnahmen beschlossen: Reparatur des Daches, Anstrich im Treppenhaus, Neuanlage
von Gartenflächen und Vieles mehr. Die erste maßgebliche Unterscheidung erfasst
dabei die Arbeiten, über die die Gemeinschaft beschließen muss. Es sind die
Instandsetzungs- und Instandhaltungsmaßnahmen, die gewährleisten, dass die
Anlage in einem ordnungsgemäßen Zustand erhalten bleibt. Es besteht aber
grundsätzlich auch die Möglichkeit, darüber hinaus Maßnahmen zu beschließen, wie
Modernisierungsmaßnahmen. Zu denken ist an den Einbau eines Fahrstuhls. Je nach
Art der Maßnahme richten sich dann die erforderlichen Mehrheiten für einen
Beschluss und für die Frage, welcher Kostenschlüssel zugrunde zu legen ist,
welcher Eigentümer also wie viel zahlen muss.
Anlässlich dieser Problematik informiert die
Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwaltverein (DAV)
über eine Entscheidung des Landgerichts Köln vom 22. Dezember 2016 (AZ: 29 S
145/16).
Hier ging es um die Kosten, die durch die Auftragsvergabe zur
Erstellung einer Feuerwehrzufahrt entstanden waren. Der Verwalter ließ
beschließen, dass diese Kosten gemäß der Teilungserklärung dergestalt umgelegt
werden, dass nur einzelne Eigentümer zahlen mussten. Hierin war nämlich
geregelt, dass die Unterhaltung, Instandhaltung und Instandsetzung auf einzelne
Instandhaltungskreise verteilt werden soll und nur die dann betroffenen
Eigentümer auch diese Kosten tragen müssen. Damit war einer der
zahlungspflichtigen Eigentümer nicht einverstanden und erhob Anfechtungsklage
gegen diese Beschluss.
Zu Recht, so die Richter. Entscheidungserheblich war wie
eingangs geschildert die richtige Einordnung der Maßnahme, die nicht immer auf
den ersten Blick ersichtlich ist. In dem zu entscheidenden Fall handelte es sich
nämlich gar nicht um die Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums, sondern
vielmehr um die erstmalige ordnungsgemäße Herstellung von Gemeinschaftseigentum.
Nur, wenn das Gemeinschaftseigentum schon einmal vollständig hergestellt und im
besten Fall abgenommen wurde, können die dann folgenden Maßnahmen auch
Instandhaltungsarbeiten sein. Dies war hier aber gerade nicht der Fall, worauf
der Kläger richtig hinwies. Daraus ergab sich, dass ein anderer
Kostenumlageschlüssel für diese Herstellungskosten der Auffahrt zugrunde zu
legen war. Richtig war eine Umlage auf alle Eigentümer nach deren
Miteigentumsanteilen.
Die richtige Einordnung der beschlossenen Arbeiten in der
Gemeinschaft ist also auch für die Frage, wer welche Kosten zu tragen hat, von
entscheidender Bedeutung.
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