Vermieter kann bei Tod des Mieters Nachlasspflegschaft beantragen

Zu Lebezeiten geht man eine Vielzahl von vertraglichen Verpflichtungen ein. Wie damit nach dem Tod umzugehen ist, ist häufig kompliziert. So muss beispielsweise geprüft werden, ob aus einem Arbeitsvertrag noch ein Anspruch auf Lohnzahlung besteht. Aber auch Mietverhältnisse werfen im Todesfall des Mieters Fragen auf. Üblicherweise kümmern sich die Erben um diese Angelegenheiten. Schwierig wird es, wenn diese (zunächst) unbekannt sind. Die Klärung dieser Fragen ist nicht nur wesentlich für die möglichen Erben, sondern auch für die anderen Vertragsparteien. So hatte das Oberlandesgericht Hamm zu klären, ob ein Vermieter beim Nachlassgericht eine so genannte Nachlasspflegschaft erzwingen kann, um seine nach dem Tod des Mieters aufgelaufenen Mietrückstände einfordern zu können. Das Gericht entschied, dass nach dem Tod des Mieters das Nachlassgericht eine Nachlasspflegschaft mit dem Aufgabenbereich "Beendigung und Abwicklung des Mietverhältnisses" installieren muss, wenn der Vermieter dies beantragt. Voraussetzung sei, dass die Erben des Mieters unbekannt seien. Es sei sowohl im Interesse der noch unbekannten Erben als auch im Interesse des Vermieters, dass das Mietverhältnis zügig beendet werden könne. Das ergibt sich aus dem Urteil des Oberlandesgerichts Hamm vom 22. Juni 2010, Az: 15 W 308/10.

Nach dem Tod des Erblassers wurden weiter auflaufende Mietraten nicht gezahlt. Die Erben des Mieters waren dem Vermieter nicht bekannt und auch das Nachlassgericht hatte dazu keinerlei Information. Um die auflaufenden Mietraten einfordern zu können, beantragte der Vermieter als Nachlassgläubiger, eine so genannte Nachlasspflegschaft für die unbekannten Erben einzurichten. Zunächst verweigerte das Amtsgericht dies noch mit der Begründung, dass der Vermieter zunächst einen Gerichtskostenvorschuss für die Nachlasspflegschaft zu bezahlen habe.

Vor dem Oberlandesgericht hatte der Vermieter Erfolg: Die Nachlasspflegschaft wurde angeordnet. Grundsätzlich sei die Einrichtung einer Nachlasspflegschaft nicht von der Einzahlung eines Gerichtskostenvorschusses abhängig. Dies gelte auch dann, wenn nicht sicher sei, ob die Erbmasse ausreiche. Ein Nachlasspfleger werde zum gesetzlichen Vertreter der unbekannten Erben in Bezug auf den Nachlass. Er sei danach auch befugt, die Kündigung entgegenzunehmen und über die Art und Weise der Räumung - dies gegebenenfalls unter Einsatz einer eventuell vorhandenen Mietkaution - zu verhandeln. Selbst den noch unbekannten Erben müsse daran gelegen sein, das Mietverhältnis kurzfristig zu beenden, um den Nachlass nicht noch weiter durch auflaufende Mietrückstände zu belasten.

Im Übrigen gelte ein Erbe bereits dann als unbekannt, wenn dem Gläubiger selbst die Beschaffung der Information und der Unterlagen über mögliche Erben unmöglich oder zumindest unzumutbar ist. Mit dieser Entscheidung hat das Gericht die Möglichkeiten des Vermieters erheblich erleichtert, die nach dem Tod entstehenden Mietraten auf diesem Weg anzumelden, sofern die Erben noch nicht bekannt sind. Zunächst sollte der Vermieter als Nachlassgläubiger jedoch Einsicht in die Nachlassakte nehmen, um sich so Informationen über mögliche Erben zu verschaffen.

Rechtsanwalt Gerhard Raab

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