Kleinere Wohnfläche als vereinbart:
Geringere Nebenkosten
Bautzen/Berlin. Ist die Wohnung
tatsächlich um mehr als 10 Prozent kleiner als vereinbart, kann der Mieter zu
viel gezahlten Nebenkosten zurück verlangen. Ausschlaggebend dabei ist, welche
Mietfläche tatsächlich vereinbart ist. Nach einer Entscheidung des Landgerichts
Bautzen vom 13. Februar 2009 (AZ: 1 S 91/07) reicht es aus, wenn der Mietvertrag
die Wohnflächengröße nicht bei der Beschreibung des Mietobjekts, sondern in der
Umlagevereinbarung ausweist. Das gilt insbesondere dann, wenn der Vermieter die
Wohnung mit (nahezu) identischer Flächenangabe inseriert hat.
In dem Fall inserierte ein Vermieter
eine Wohnung mit folgendem Text: „Vermiete im Stadtzentrum […] Maisonette-Whg.,
DG, 50 m2 Wfl., […]“. Nach Besichtigung mietete der Kläger die Wohnung, ohne
dass im Mietvertrag bei der Beschreibung des Mietgegenstands eine bestimmte
Fläche ausgewiesen war. Bei den Nebenkostenregelungen war jedoch Folgendes
festgehalten: „Die vom Mieter zu tragenden Nebenkosten werden mit 50,60 qm
Wohnfläche berechnet“. Später musste der Mieter aber feststellen, dass die
Wohnung tatsächlich nur 36,97 qm groß war. Er machte die in der Vergangenheit
zuviel gezahlte Miete gerichtlich geltend.
Nachdem das Amtsgericht ihm Recht
gegeben hatte, wandte sich der Vermieter an das Landgericht. Die Flächenangabe
im Mietvertrag ist nur eine auf die Nebenkosten bezogene Umlagevereinbarung. Der
Mieter hat die Wohnung wie besichtigt gemietet.
Auch dort scheiterte er. Der Mieter
hat einen Rückzahlungsanspruch. Die Wohnung ist mit einem nicht unerheblichen
Mangel behaftet, weil die tatsächliche Wohnfläche mehr als 10 Prozent geringer
ist als die Vereinbarte. Die Nennung der Wohnfläche bei den
Nebenkostenregelungen ist als Präzisierung der annoncierten Wohnflächenangabe
und damit als verbindliche Wohnflächenvereinbarung zu verstehen. Allein aufgrund
der Besichtigung kann man nicht annehmen, dass die Wohnfläche keine Rolle mehr
spielte. Jedenfalls im Hinblick auf die Höhe der Miete musste der objektive
Erklärungsempfänger davon ausgehen, dass die Wohnfläche weiterhin von Bedeutung
ist.
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