Fehler in der Jahresabrechnung - ab wann ist die gesamte Rechnung
falsch?
Einmal im Jahr steht die Abrechnung der Kosten bei jeder
Wohnungseigentümergemeinschaft auf der Tagesordnung. Die vielen gesetzlichen
Änderungen und der erhebliche Umfang der Unterlagen mit
Instandhaltungsrücklagen, laufenden Konten, Ein- und Ausgaben machen es dem
Verwalter sehr schwer, eine „richtige“ Abrechnung zu erstellen. Der
Wohnungseigentümer aber hat Anspruch auf eine richtige und ordnungsgemäße
Abrechnung. Wann dieser Anspruch seine Grenzen hat und in welchem Umfang die
falsche Abrechnung korrigiert werden muss, ergibt sich aus einer Entscheidung
des Landgerichts Frankfurt am Main vom 23. Juli 2015 (AZ: 2 - 13 S 172/14).
In der Entscheidung waren in der Jahresabrechnung der
Gemeinschaft verschiedene Positionen nach dem Verursacherprinzip verteilt
worden. Die Kosten sollten also nur denjenigen Wohnungseigentümern in Rechnung
gestellt werden, die diese auch verursacht haben. In der Teilungserklärung der
Gemeinschaft war jedoch geregelt, dass die Kosten grundsätzlich nach dem
Verhältnis der Miteigentumsanteile umzulegen sind. Der klagende
Wohnungseigentümer war der Auffassung, die Kosten seien nach
Miteigentumsanteilen umzulegen und beantragte daher, die Abrechnung insgesamt
aufzuheben.
Die Richter teilten die Auffassung des Wohnungseigentümers.
Auch sie hielten die Abrechnung bezüglich der beanstandeten Positionen für
falsch. Die Verteilung der Kosten hätte nach dem Verhältnis der
Miteigentumsanteile erfolgen müsse. Dennoch musste der Kläger fast die gesamten
Kosten des Rechtsstreites tragen. Es hätte hier die Anfechtung der
Jahresabrechnung nicht insgesamt, sondern vielmehr nur hinsichtlich der
einzelnen Positionen erfolgen dürfen, so die Richter. Denn nach der
höchstrichterlichen Rechtsprechung ist bei einzelnen und abgrenzbaren
Kostenpositionen die Jahresabrechnung im Übrigen aufrechtzuerhalten. Dies gilt
natürlich nur, soweit der einzelne Fehler keine Auswirkungen auf die Rechnung
insgesamt hat.
In der Entscheidung handelte es sich lediglich um geringe
Rechnungspositionen, sodass der Großteil der Abrechnung nicht zu beanstanden
war. Da der Kläger jedoch die Abrechnung insgesamt angegriffen hatte, musste er
auch einen Großteil der Kosten übernehmen. Bei der Anfechtung von Beschlüssen
der Jahresabrechnung sollte daher stets im Vorfeld überprüft werden, welche
Positionen tatsächlich falsch sind und welche Auswirkungen diese auf die gesamte
Abrechnung haben. Ansonsten hat der Eigentümer zwar in der Sache Recht, muss
aber dennoch den Rechtsstreit bezahlen.
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