Extrakosten des Verwalters für einen
Rechtsstreit
Der Verwalter einer
Wohnungseigentümergemeinschaft hat durch das Gesetz zugewiesene Aufgaben. Diese
Aufgaben müssen vom Verwalter erledigt werden. Als Beispiel kann hier die
Einladung zur Eigentümerversammlung genannt werden: Der Verwalter muss einladen,
es darf aber im Regelfall auch kein anderer. Für diese Aufgaben vereinbart der
Verwalter in der Regel die sogenannte „Grundgebühr“. Falls der Verwalter für die
Gemeinschaft weitere Aufgaben durchführen soll, kann er eine „Sondergebühr“
vereinbaren. Hierzu muss er einen Beschluss der Gemeinschaft herbeiführen oder
eine entsprechende Regelung im Verwaltervertrag aufnehmen. In welcher Höhe, für
welche Tätigkeiten und nach welcher Abrechnungsart solche zusätzlichen Gebühren
vereinbart werden können, ist oftmals Anlass für Streitigkeiten. Da es keine
Regelung für diese Sondergebühren im Gesetz gibt, müssen die Gerichte über die
Zulässigkeit der einzelnen Regelungen entscheiden. So auch in einer Entscheidung
des Landgerichts Gera vom 23. Februar 2016 (AZ: 5 S 225/15).
Der Kläger wehrte sich in der Entscheidung gegen
einen Beschluss, in dem eine Rechnung des Verwalters mehrheitlich genehmigt
wurde. Der Verwalter stellt hier seinen Aufwand für die Beteiligung an einem
Klageverfahren gegen die Gemeinschaft mit circa 20 Stunden und circa 1.000,00
Euro in Rechnung. Der Kläger war der Auffassung, dass weder aus dem Gesetz noch
aus dem Verwaltervertrag eine wirksame Grundlage zur Erstellung dieser Rechnung
resultiere und beantragte, den Beschluss für unwirksam zu erklären. Es handle
sich um die „normale“ Verwaltertätigkeit, und diese sei mit der Grundgebühr
abgegolten. Das Amtsgericht Gera folgte zunächst dem Kläger in dieser Meinung,
nunmehr hatte in zweiter Instanz das Landgericht zu entscheiden.
Dieses gab dem Verwalter Recht und hob das
erstinstanzliche Urteil auf. Der Beschluss entspreche im Wesentlichen - bis auf
1,5 Stunden, die falsch abgerechnet wurden - ordnungsgemäßer Verwaltung. Der
Verwalter kann sich auch für den Fall, dass der Verband verklagt wird - also
nicht Kläger, sondern Beklagter ist - eine Zusatzvergütung zahlen lassen. Die im
Verwaltervertrag enthaltene Regelung widerspräche nicht gesetzlichen
Vorschriften und sei insbesondere ausreichend eindeutig und klar. Der Verband
habe daher bei Vertragsschluss gewusst, auf welche Regelung er sich einlässt,
eine unangemessene Benachteiligung oder ein „Überrumpeln“ könne nicht gesehen
werden. Auch bestätigten die Richter den Verwalter in seiner Meinung, dass eine
entsprechende Gebühr ebenfalls dann verlangt werden kann, wenn zusätzlich ein
Anwalt beauftragt wird. Denn in der Regelung des Vertrages heißt es, dass die
Gebühr unter anderen auch für Tätigkeiten, „die über den Rahmen der laufenden
Verwaltertätigkeit hinausgehen, wie zum Beispiel auch die Unterstützung des
Rechtsanwalts bei Rechtsstreitigkeiten der WEG (…)“, verlangt werden dürfe. Es
ist also daher nicht erforderlich, dass der Verwalter hier alles alleine macht,
das Zuarbeiten ist nach der Regelung ausreichend.
Auch dieses Urteil bestätigt die Tendenz der
aktuellen Rechtsprechung, bei der Bewertung von Zusatzklauseln im
Verwaltervertrag nicht mehr, oder nicht mehr nur auf die Frage der „normalen“
Verwaltertätigkeit abzustellen. Vielmehr wird danach gefragt, ob eine
angemessene, verständliche und klare Regelung zwischen dem Verwalter und dem
Verband getroffen wurde.
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