Wer darf Verwalter werden?
Wer Wohnungseigentumsverwalter werden kann, ist nicht
gesetzlich geregelt. Dies führt leider dazu, dass sich auch „schwarze Schafe“
unter die Verwalter mischen. Diese bieten ihre Leistung an, verfügen aber nicht
über die erforderliche Sachkenntnis, um tatsächlich die Verwaltung einer
Gemeinschaft erfolgreich führen zu können. Um hier einen Riegel vorzuschieben,
sollen die Anforderungen an die berufliche Ausbildung erhöht werden. Geplant
ist, dass ein Sachkundenachweis erforderlich ist. Aber bereits jetzt gibt es
bestimmte Voraussetzungen, die eine Person oder ein Unternehmen erfüllen muss,
um als Verwalter tätig zu werden.
Im Hinblick auf diese Voraussetzungen wird auf eine
Entscheidung des Landgerichts Karlsruhe vom 10. Mai 2016 (AZ: 11 S 41/15)
hingewiesen. In der Entscheidung haben die Eigentümer per Beschluss einen
Verwalter bestellt. Hierbei handelte es sich um ein Unternehmen, das für einen
Teil der Eigentümer keinen vertrauenserweckenden Eindruck machte. Die Mehrheit
war aber anderer Ansicht, sodass ein positiver Bestellungsbeschluss in der
Versammlung festgestellt wurde. Hiergegen haben sich die in der Minderheit
befindlichen Wohnungseigentümer gewehrt und Anfechtungsklage erhoben. Sie waren
der Ansicht, der Beschluss entspreche nicht ordnungsgemäßer Verwaltung. Die
übrigen Wohnungseigentümer sahen dies anders: Da es eine Entscheidung der
Mehrheit sei, müssten die Wenigen die Entscheidung hinnehmen.
Grundsätzlich sei dies zwar zutreffend, so die Richter. Eine
Entscheidung der Mehrheit kann nicht angegriffen werden, mit der Begründung, sie
entspreche nicht dem Willen aller Eigentümer. Insbesondere wenn den Eigentümern
ein Beurteilungsspielraum zustehe, wie hier, kann das Gericht die Entscheidung
der Gemeinschaft nur sehr eingeschränkt überprüfen. Denn es gibt nicht den einen
objektiv richtigen Verwalter. So ist es im Ermessen der Gemeinschaft eine Wahl
zu treffen, die dann auch von der Minderheit akzeptiert werden muss. Die
Bestellung des Verwalters widerspricht somit nur dann den Grundsätzen der
ordnungsgemäßen Verwaltung, wenn die Eigentümer diesen Beurteilungsspielraum
überschreiten. Dies ist der Fall, wenn es objektiv nicht mehr vertretbar
erscheint, dass dieser Verwalter bestellt wird.
Dies sei dann der Fall, wenn - wie hier vorliegend - ein
Unternehmen zum Verwalter bestellt werden soll, das nicht über die dazu
notwendigen finanziellen Mittel verfügt und auch keine ausreichende Sicherheit
stellen kann. Bei einem solchen Unternehmen kann nicht davon ausgegangen werden,
dass auf Dauer ein ordnungsgemäßer Geschäftsbetrieb aufrechterhalten werden kann
und insbesondere die dem Verwalter anvertrauten Gelder der Gemeinschaft getreu
verwaltet werden. Sofern diese (Mindest-) Anforderungen an einen Verwalter, egal
ob in Form einer Gesellschaft oder einer natürlichen Person, nicht erfüllt
werden, entspricht der Beschluss über die Bestellung eines Verwalters nicht
ordnungsgemäßer Verwaltung und kann erfolgreich angefochten werden. Wichtig ist
hierbei, dass sich die Besorgnis über die mangelnde Liquidität nicht nur auf
einen bloßen Verdacht stützen darf. Vielmehr müssen konkrete Anhaltspunkte
vorliegen. In dem zu entscheidenden Fall wurde der Verwalter aufgefordert, seine
Berufshaftpflichtversicherung nachzuweisen, was er weder gegenüber den
Eigentümern noch gegenüber dem Richter konnte.
Auch hier zeigt sich wieder, dass sich der einzelnen Wohnungseigentümer zwar
im Rahmen einer Mehrheitsentscheidung dem Willen der anderen beugen muss, er
durch das Gesetz aber davor geschützt wird, einen erheblichen Nachteil erdulden
zu müssen.
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