Fristlose Kündigung des
Mietvertrages und Heilungsmöglichkeiten
Berlin/Berlin (DAV). Die fristlose Kündigung des Mietvertrages
ist ein folgenschwerer Schritt. Dennoch gibt das Gesetz dem Vermieter das Recht,
den Mietvertrag sofort zu beenden, wenn sich der Mieter mit mehr als zwei
Monatsmieten im Verzug befindet. Auch bei einem lange bestehenden
Vertragsverhältnis reicht ein solcher Verstoß aus. Um hier wieder eine Balance
zwischen den Parteien herzustellen, besteht daher eine Heilungschance für den
Mieter. Wenn er seit mindestens zwei Jahren pünktlich gezahlt hat und nun zum
ersten Mal im Verzug ist, kann er alle Rückstände innerhalb einer Frist von zwei
Monaten nach Zustellung der Räumungsklage ausgleichen, und die fristlose
Kündigung wird unwirksam.
Dies ergibt sich aus § 569 Abs. 3 Nr. 2 des Bürgerlichen
Gesetzbuches, in dem davon die Rede ist, dass der Vermieter hinsichtlich der
fälligen Miete befriedigt wird oder sich eine öffentliche Stelle zur
Befriedigung verpflichtet. Der Vermieter muss also das gesamte Geld erhalten
oder eine öffentliche Stelle muss sich verpflichten. Aber was bedeutet das? Was
ist hier eine öffentliche Stelle?
Im Zusammenhang mit diesen Fragen informiert die
Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwaltverein (DAV)
über eine Entscheidung des Landgerichts Berlin vom 10. Januar 2017 (AZ.: 67 S
408/16).
In dem Fall befanden sich die Mieter im Verzug, der
Mietvertrag wurde gekündigt. Die Mieter zogen jedoch nicht freiwillig aus, so
dass der Vermieter die Räumungsklage anhängig machte. Hiergegen wendeten sich
die Mieter und beantragten zunächst Prozesskostenhilfe, da die Verteidigung
gegen die Klage ausreichend Aussichten auf Erfolg habe und die Beklagten nach
ihren persönlichen und wirtschaftlichen Mitteln nicht in der Lage waren, die
Kosten für einen Anwalt zu tragen.
Diesen Antrag wies das Gericht zurück. Die Richter sahen keine
hinreichenden Erfolgsaussichten der Beklagten, sich gegen die Kündigung zu
wehren. Unstreitig bestand der Rückstand, die Frage war hier nur, ob die nach
der Klagezustellung vorgelegte Erklärung des Jobcenters ausreichend war. Hierin
hieß es, dass das Jobcenter die Mietschulden für die streitbefangene Wohnung
„nach aktuellem Stand“ übernehmen werde.
Dies ist gerade keine ausreichende Verpflichtungserklärung,
die die Kündigung heilen könne, so das Gericht. Hierfür ist vielmehr eine klare
und eindeutige Erklärung erforderlich, wonach zusätzlich zu den laufenden
Zahlungen auch die offenen Rückstände übernommen werden. Die allgemein gehaltene
Erklärung des Jobcenters ließ jedoch gerade nicht erkennen, welche konkreten
offenen Beträge übernommen werden. Hierauf waren die Mieter auch hingewiesen
worden, dennoch war keine neue, konkrete Erklärung vorgelegt worden.
Für den Mieter heißt dies, dass er bei einer Übernahme der
Mietschulden durch das Jobcenter darauf achten muss, dass die Erklärung konkret
ist. Hierbei sollte entweder der entsprechende Betrag oder auch ein Zeitraum
genannt werden, für den die Rückstände übernommen werden. Andernfalls reicht die
Erklärung gerade nicht und die Kündigung des Mietvertrages bleibt wirksam.
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