Kürzung richtig bemessener Betriebskostenvorschüsse durch den Mieter rechtfertigt fristlose Kündigung

Karlsruhe/Berlin. Der Bundesgerichtshof hat am 18. Juli 2012 (AZ: VIII ZR 1/11), erneut über das Verschulden des Mieters für einen eingetretenen Zahlungsverzug entschieden.

Die Mieterin hatte seit dem Jahr 2003 die monatliche Miete nicht mehr vollständig gezahlt, weshalb der Vermieter - nachdem ein Zahlungsrückstand in entsprechender Höhe entstanden war - das Mietverhältnis fristlos kündigte. Der Mietrückstand ergab sich unter anderem auch deshalb, weil die Mieterin mehrere vom Vermieter geforderte Erhöhungen von Betriebskostenvorschüssen nicht akzeptierte. Die Mieterin war der Auffassung, dass die Vorschussanpassungen sachlich nicht berechtigt seien und unterließ deshalb eine Anpassung der monatlichen Zahlungen.

In der Entscheidung führt der Bundesgerichtshof aus, dass eine fristlose Kündigung grundsätzlich auch auf Rückstände infolge von vom Mieter nicht gezahlter Vorschusserhöhungen gestützt werden kann. Dies setzt nach seiner Auffassung auch nicht voraus, dass der Vermieter den Mieter erst zuvor gerichtlich auf Zahlung der erhöhten Vorschüsse verklagt hat und eine Verurteilung des Mieters erfolgt ist. Der Vermieter ist vielmehr bei Erreichen der erforderlichen Rückstandshöhe sofort zum Ausspruch einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzuges berechtigt. Im nachfolgenden Räumungsprozess ist sodann zu prüfen, ob der Vermieter tatsächlich die Vorschüsse auf die von ihm verlangte Höhe anpassen durfte (s. dazu bereits Urteil vom 15. Mai 2012, AZ: VIII ZR 246/11). Der Bundesgerichtshof sieht den Mieter durch dieses Prüfungserfordernis hinreichend geschützt.

Für den Mieter bedeutet dies in Zukunft, dass er die formelle und inhaltliche Richtigkeit der Betriebskostenabrechnung, welche die Basis für die Erhöhung der Vorschüsse bildete, selbst sorgfältig prüfen bzw. fachlich prüfen lassen muss. Ist die Betriebskostenabrechnung formell und inhaltlich nicht zu beanstanden und zahlt der Mieter die erhöhten Vorschüsse dennoch nicht, riskiert er den Verlust der Wohnung.

Rechtsanwalt Gerhard Raab

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