Gerichtliche Entscheidung nach dem WEG
Das Gesetz sieht vor, dass eine Wohnungseigentümergemeinschaft
einen Verwalter bestellt. Dies ist sinnvoll, denn eine Gemeinschaft muss
verwaltet werden; sei es, dass die eingehenden Gelder der Eigentümer
kontrolliert werden oder aber auch notwendige Reparaturmaßnahmen in Auftrag
gegeben werden. Problematisch sind die Fälle, in denen bereits keine Einigkeit
über die Frage des Verwalters erzielt werden kann. Wenn kein Verwalter bestellt
ist und sich die Wohnungseigentümer nicht vertragen, führt dies häufig dazu,
dass gar nichts mehr passiert. Und das kann wiederum sehr unangenehme Folgen
haben: nicht reparierte Rohrbrüche oder leere Heizkessel im Winter. Um dies zu
verhindern, kann auch das zuständige Gericht einen Verwalter bestellen, wenn
dies von einem Wohnungseigentümer beantragt wird. Anlässlich dieser Möglichkeit
wird auf eine Entscheidung des Landgerichts Dortmund vom 10. November 2015 (AZ:
1 S 308/15) verwiesen.
In der Entscheidung hatte das zunächst zuständige Amtsgericht
einen Verwalter bestellt. Außergewöhnlich ist hierbei, dass das Gericht eine
Entscheidung treffen muss, die eigentlich durch Mehrheitsentscheidung in einer
Eigentümerversammlung getroffen werden müsste. Denn es gibt objektiv nicht den
„einen richtigen“ Verwalter. Vielmehr wäre das richtige Vorgehen, dass von
verschiedenen Verwaltern Angebote eingeholt werden und hieraus die Mehrheit dann
eine Entscheidung trifft. Eine solche Ermessenentscheidung steht der
Gemeinschaft zu; aus mehreren geeigneten kann sie nach ihren Kriterien einen
Verwalter aussuchen. Was aber nun, wenn das Gericht hier den Verwalter bestimmt?
In einem solchem Fall muss, so die Richter des Landgerichts, das Gericht dieses
Ermessen ausüben. Dies kann es aber nur, wenn die Parteien die entsprechenden
Voraussetzungen schaffen. Es müssen also eine oder mehrere Personen
vorgeschlagen und die jeweiligen Kriterien des Verwaltervertrages dargelegt
werden. Ebenso muss für das Gericht erkennbar sein, dass der vorgeschlagene
Verwalter einer Bestellung durch das Gericht zustimmen wird, denn gegen seinen
Willen muss der Verwalter die Liegenschaft nicht übernehmen. Diese
Voraussetzungen, so die Richter, hätten auch bei einer ordnungsgemäßen regulären
Bestellung im Rahmen einer Eigentümerversammlung vorliegen müssen. Bestimmt das
Gericht - wie hier zuvor vom Amtsgericht - ohne diese Mindestvoraussetzungen
einen Verwalter, ist dieses Urteil fehlerhaft. Das Landgericht hat es daher
aufgehoben und damit letztlich auch die Bestellung. Auch die gerichtliche
Bestellung eines Verwalters setzt die gleichen Maßstäbe, nämlich die des
Wohnungseigentumsgesetzes, voraus.
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