Auftrag erteilt, Arbeit für den Verwalter
erledigt
Der Verwalter vertritt die Wohnungseigentümergemeinschaft in
ihren Angelegenheiten. Dazu gehört auch, dass er im Namen der Gemeinschaft
Handwerker beauftragt und Aufträge erteilt, sofern hierüber ein Beschluss
gefasst wurde. Was aber, wenn der Handwerker trotz Auftrag seine Arbeit nicht
aufnimmt? Wer ist dann verantwortlich? Auf eine Entscheidung des Landgerichts
Hamburg vom 2. März 2016 (AZ: 318 S 22/15) wird hingewiesen.
In der Entscheidung war ein Wohnungseigentümer der Auffassung,
dass die Verwaltung nicht ordnungsgemäß arbeite. Der Verwalter habe den
Beschluss der Gemeinschaft, die Balkone zu sanieren, nicht vollumfänglich
umgesetzt. Die Arbeiten seien auch jetzt - Monate nach Beschlussfassung - noch
nicht ausgeführt worden. Er erhob Klage gegen den Verwalter, damit dieser seinen
Verpflichtungen aus dem Vertrag bezüglich einer ordnungsgemäßen Verwaltung
nachkomme. Der Verwalter war dagegen der Auffassung, dass die Verzögerung bei
den Sanierungsarbeiten nicht von ihm zu vertreten sei. Er habe den Auftrag
zeitnah erteilt. Dass die Arbeiten dann ins Stocken geraten seien, könne ihm
nicht vorgeworfen werden.
Die Richter stellten zunächst fest, dass der einzelne
Wohnungseigentümer den Verwalter nicht in Anspruch nehmen kann. Der Kläger will
hier erreichen, dass der Verwalter seinen Verpflichtungen aus dem
Verwaltervertrag nachkommt. Dieser Vertrag ist jedoch zwischen dem Verwalter und
dem Verband der Wohnungseigentümer geschlossen worden. Es handelt sich daher um
einen gemeinschaftsbezogenen Anspruch, den der einzelne Eigentümer nicht geltend
machen kann. Er muss vielmehr zunächst die übrigen Eigentümer auf Zustimmung zu
einem gerichtlichen Verfahren in Anspruch nehmen oder aber versuchen, einen
entsprechenden Beschluss der Versammlung herbeizuführen. Doch auch wenn der
Eigentümer hier als Einzelner hätte klagen können, wäre er erfolglos geblieben.
Die Richter teilten die Auffassung des Verwalters, dass er alles Erforderliche
getan habe. Er habe einen endgültigen Auftrag erteilt. Damit hat er den
Beschluss entsprechend umgesetzt. Ob die eigentlichen Arbeiten bereits
durchgeführt wurden oder aus welchen Gründen dies unterblieben ist, ist
unbeachtlich.
Es bleibt aber hier stets und im Einzelfall zu prüfen, was
tatsächlich nach dem Beschluss von dem Verwalter verlangt werden kann.
Eindeutige und klare Beschlüsse sind daher auch aus diesem Grund wichtig.
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