Die richtige Jahresabrechnung mit
verschiedenen Ergebnissen
Die Abrechnung in einer Wohnungseigentümergemeinschaft wird
jedes Jahr mit Spannung erwartet - spiegelt sie doch zum einen wider, wie es
wirtschaftlich um die gesamte Gemeinschaft bestellt ist, zum anderen ergibt sich
für den einzelnen Wohnungseigentümer entweder ein Nachzahlungsbetrag, den er an
die Gemeinschaft leisten muss, oder aber ein Erstattungsanspruch zu seinen
Gunsten. Wann diese Abrechnungen richtig sind, ist sehr umstritten. Die
Rechtsprechung legt jedoch nach und nach immer mehr Kriterien fest, an denen
sich eine ordnungsgemäße Abrechnung orientieren muss. In diesem Zusammenhang
wird auf eine Entscheidung des Landgerichts Frankfurt am Main vom 22. November
2013 (AZ: 2-13 S 225/13) verwiesen.
In dem Fall hatte das Amtsgericht bei der Einzelabrechnung der
klagenden Wohnungseigentümerin Fehler festgestellt und daraufhin die Abrechnung
für falsch erklärt. Der darüber gefasste Beschluss entspräche daher nicht
ordnungsgemäßer Verwaltung, er wurde aufgehoben. Hiermit war die Klägerin
insoweit nicht einverstanden, als dass aufgrund der bestätigten Fehler in der
Abrechnung zu ihrer einzelnen Wohnung nicht auch die Abrechnung der gesamten
Gemeinschaft als fehlerhaft aufgehoben wurde. Sie war der Auffassung, dass sich
die Einzelabrechnung aus der Gesamtabrechnung ergeben muss und umgekehrt, sodass
ein Fehler in einer Abrechnung auch zur Fehlerhaftigkeit der Gesamtabrechnung
führen müsse.
Dieser Auffassung folgten die Richter nicht und wiesen die
Klage in diesem Punkt ab. Zunächst ist hierbei entscheidend, dass nach
allgemeiner Auffassung der Beschluss über die Jahresabrechnung teilbar ist. Dies
führt dazu, dass eine Abrechnung, soweit kein durchgreifender Mangel vorliegt,
hinsichtlich der Positionen, die nicht fehlerhaft sind, aufrechterhalten bleibt.
Ein Fehler in der Einzelabrechnung führt daher auch nicht zwangsläufig dazu,
dass die Gesamtabrechnung fehlerhaft ist. So können zum Beispiel die Ausgaben
der Gemeinschaft tatsächlich angefallen sein, zum Beispiel Kosten für neue
Fenster. Diese sind in die Gesamtabrechnung als Ausgabe aufzunehmen. Die Umlage
und Verteilung dieser Kosten bei einem Eigentümer kann jedoch fehlerhaft sein,
wenn der spezielle Eigentümer diese Kosten nicht oder nicht in dieser Höhe zu
tragen hat. Die Gesamtabrechnung wird jedoch von dieser falschen
Einzelabrechnung nicht berührt, da der richtige Betrag als Ausgabe in die
Rechnung eingestellt wurde.
Auch an dieser Entscheidung zeigt sich, dass die
Jahresabrechnung der Wohnungseigentümergemeinschaft ein schwieriges Rechenwerk
ist und die Überprüfung der ordnungsgemäßen Verwaltung in diesem Bereich mit
erheblichem Aufwand verbunden ist.
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